пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ: 16-12-2011

ГУ «Инженерная служба Восточного административного округа» информирует:

 

О выборе способа управления многоквартирным домом

 

Благодаря новому Жилищному Кодексу Российской Федерации собственники и наниматели помещений получили возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом. Сегодня существует три варианта: непосредственное управление собственниками, управление управляющей организацией или управление жилищным объединением (ТСЖ). О том, какой способ управления домом считается наиболее привлекательным, рассказывает заместитель начальника юридического отдела ГУ «ИС ВАО» Марьяна Николаевна Билинец.

 

- Марьяна Николаевна, для начала давайте напомним нашим жителям о том, что же такое управление многоквартирным домом?

В настоящий момент Жилищный кодекс России не дает четкого определения понятия «управление многоквартирным домом». Тем не менее, подобное управление можно классифицировать, как скоординированную деятельность собственников помещений, или лиц, нанятых ими, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания, подобающее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования коллективным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, живущим в доме.

 

- Рассмотрим вариант непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. В каком случае он предпочтителен?

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

 

- Каким образом при непосредственном управлении происходит взаимодействие с поставщиками жилищно-коммунальных услуг?

Возможны три варианта отношений:

 

- договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения отдельно;

- договоры оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников, выступающих одной стороной в соглашении;

- в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в отношения с третьими лицами может вступать один из собственников помещения в многоквартирном доме по доверенности от остальных.

 

- Какие плюсы имеет способ управления товариществом собственников жилья?

Как показывает практика, наиболее эффективным способом защиты прав и интересов собственников жилых и нежилых помещений при управлении МКД является объединение жильцов в ТСЖ, которое самостоятельно управляет домом.

Это значит, что жители многоквартирного дома имеют полное право держать под контролем его обслуживание, функционирование всех систем, качество предоставляемых услуг.

Сегодня в Восточном округе создано и функционирует более тысячи ЖСК и ТСЖ, непосредственно осуществляющих функции управления. Такой подход имеет целый ряд преимуществ: 

 

- возможность планировать работы по содержанию и ремонту общего имущества своего дома;

- право на получение субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества на расчетный счет ТСЖ.;

- возможность дополнительного дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационального использования конструктивных элементов здания и земельного участка, в том числе для предоставления рекламных площадей;

- прозрачность финансовых потоков – любой член ТСЖ имеет возможность участвовать  в формировании бюджета и  контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично.

Создание ТСЖ не исключает гарантированную систему государственной социальной защиты граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

 

- Каков алгоритм создания ТСЖ?

Во-первых, необходимо создать инициативную группу из числа собственников жилых и нежилых помещений для информирования остальных собственников помещений о проведении собрания  по созданию ТСЖ, Во-вторых, непосредственно провести само собрание, в ходе которого принять решение о создании ТСЖ, утвердить Устав, избрать уполномоченного собственника для регистрации жилищного объединения.

Также необходимо оформить протокол общего собрания собственников помещений, протокол счетной комиссии, проинформировать собственников помещений о решении по созданию ТСЖ. далее необходимо зарегистрировать ТСЖ в налоговом органе. Согласно поправкам в ЖК РФ протокол о создании ТСЖ подписывается собственноручно всеми собственниками.

После чего на общем собрании членов ТСЖ избрать правление, председателя правления и ревизора ТСЖ.

 

- Как Инженерная служба может помочь в вопросах организации товарищества собственников жилья?

В рамках оказания содействия собственникам, постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 г. №299-ПП «О приведении системы управления многоквартирных домов в городе Москве в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации» была создано Государственное Учреждение  «Инженерная служба» (ГКУ ИС).

Сегодня в каждом районе есть «Инженерная служба», которая решает различные задачи в сфере ЖКХ, в том числе и связанные с расчетами по начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги.

У жилищных объединений имеется возможность осуществлять взаимодействие с ГУ «Инженерная служба» района по функциям ЕИРЦ (расчеты по начислению платежей ЖКУ).

 

Преимущества начислений платежей через государственное учреждение очевидны. Услуги по предоставлению показаний по ЖКУ в едином платежном документе (ЕПД) – формирование самого ЕПД, печать и доставка не только удобно, но и выгодно. Эту услугу для жилищных объединений ГУ ИС предоставляет бесплатно. Тем самым управляющая организация избавляет себя от весомых затрат, а именно:

1.     Не надо тратиться на приобретение и поддержку программного обеспечения, организацию начисления платежей.

2.     Отпадают расходы на содержание офиса и оплату труда персонала, на доставку платежных документов, на приобретение оборудования для печати ЕПД.

3.     Не приходится платить и за дополнительные услуги в виде оплаты через терминалы, через Интернет, без квитанции и.т.д. Современные и более удобные для жителей способы оплаты за ЖКУ становятся доступными, если управляющая организация включена в систему ведения расчетов через ГУ ИС.

 

Но дело даже не только в деньгах, которые реально экономит ТСЖ. Не менее важно и то, что сотрудничество с ГКУ ИС при ведении расчетов повышает уровень доверия жителей к жилищному объединению.

 

 

-  Какие позиции должны быть отражены в договоре управления с управляющей компанией?

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией с каждым собственником помещения в таком доме заключается письменный договор, который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
  1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 

Управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ч.11 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (МКД), ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления этим домом за предыдущий календарный год.

 

Кроме того, в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» управляющей организацией должен быть обеспечен доступ неограниченного круга лиц к отчету по исполнению договора управления.